Ипотечное жилищное кредитование: ипотечный кредит на покупку жилья или квартиры под залог недвижимости, квартиры

В условиях рыночной экономики, неотъемлемой частью которой является фондовый рынок, основными инвестиционными ресурсами финансирования жилищного строительства становятся привлеченные гражданами средства финансовых корпораций. Чем больше развит фондовый рынок, тем больше возможностей у населения привлечь в строительство финансовые ресурсы по приемлемой цене. В странах с недостаточно развитым финансовым рынком основным источником инвестиционных ресурсов остаются средства банков. В данном случае выбор той или иной кредитной программы во многом зависит не только от стоимости и сроков возврата заемных средств, но и от вида обеспечения.

В некоторых странах, в том числе и в Республике Беларусь, несовершенное законодательство в области обеспечения жилищных кредитов и недостаточно развитый фондовый рынок затрудняют финансирование и замедляют темпы строительства жилья. Учитывая, что строительство является одним из стимуляторов экономического роста в стране, следует изучить основные проблемы в области привлечения инвестиционных средств в данную сферу и создать необходимые условия для развития рынка финансирования жилья.

Обеспечение населения жильем является одной из приоритетных задач социально-экономического развития Республики Беларусь. В нашей стране в 2006—2010 гг. предполагается возвести 26 млн. кв. м жилья, что в 1,6 раза больше, чем в предыдущей пятилетке. В планах — довести строительство жилья в последующие пять лет до 50 млн. кв. м, то есть в год возводить по 1 кв. м на одного жителя Беларуси. Наращивание строительства необходимо для того, чтобы приблизить уровень обеспеченности жильем населения Беларуси к аналогичному показателю развитых стран.

Пока Беларусь намного отстает по этому показателю от ряда стран. Однако строительство быстрыми темпами (обеспеченность населения жильем выросла с 20 кв. м общей площади в 2000 г. до почти 24 кв. м в 2009 г.) позволит постепенно выйти на уровень передовых государств.

Необходимой составляющей ускоренного возведения жилья является стоимость строительства и уровень доходов населения. Ожидается, что к концу следующей пятилетки соотношение средней цены одного кв. м жилья и средней заработной платы составит один к одному. На текущий момент данные показатели соотносятся как два к одному. Поэтому приобретение жилья по рыночным ценам становится невозможным без привлечения дополнительных финансовых ресурсов.

В настоящее время строительство или покупка жилья населением в основном сопровождается привлечением кредитов у банков. В Беларуси это самый распространенный способ получения ресурсов на строительство. Благодаря системе льготного кредитования даже семьи с достаточно низким уровнем дохода имеют возможность взять кредит на приобретение и строительство жилья под достаточно низкий процент. Основными формами обеспечения таких кредитов являются залог недвижимого имущества (ипотечный кредит), страхование заемщиков и поручительство.

Кредитование под залог строящегося или покупаемого жилья применяется банками. Однако такой вид обеспечения пока не получил должного развития из-за несовершенства национального законодательства.

Существует несколько видов ипотечных кредитов. Кредит может быть выдан на покупку построенной квартиры. В данном случае существует реальный залог по предоставленному кредиту. Риски возрастают, если кредит выдается на строящееся жилье.

В настоящее время рассматриваются изменения в жилищное законодательство. В соответствии с предлагаемыми новыми нормами банки смогут через суд выселять из заложенных квартир недобросовестных кредитополучателей.

Ввиду неразвитости ипотеки в республике основная масса кредитов на строительство оформляется только при наличии поручителей. С использованием данного вида обеспечения заключается основная масса договоров на строительство или покупку жилья.

Однако поручительство вызывает ряд нареканий. Банки зачастую требуют не одного, а несколько поручителей. В результате потенциальные кредитополучатели сталкиваются с проблемой поиска гарантов их платежеспособности. Не каждый согласится разделить с банком риск невозврата кредита.

При неуплате кредита заемщиком банк может обратиться к любому из поручителей и потребовать полной оплаты просроченных платежей. Учитывая, что многие желающие получить кредит на жилье не имеют высоких доходов, очевиден риск невозврата такого кредита вовремя. Поэтому даже родственники не всегда соглашаются выступить в роли поручителя. Другая проблема связана с тем, что те, кого могли привлечь в качестве поручителя, сами хотят взять кредит на строительство или уже являются у кого-то поручителями. Кроме того, становясь поручителем третьего лица, человек снижает свою личную платежеспособность. Полная отмена института поручительства приведет к росту ставок по кредитам и снижению их размеров. При наличии поручителей финансовый институт может закладывать меньшую премию в цену кредита. Ставки по кредитам, выданные без привлечения поручителей, будут более высокими из-за более высоких рисков невозврата. Даже при развитом институте ипотеки поручительство будет являться дополнительной гарантией, следовательно, будет уменьшаться стоимость заемных средств.

При расчете размера кредита банк учитывает цену квартиры, проценты по кредиту и дисконт (разница между рыночной стоимостью квартиры и ценой, за которую ее можно быстро реализовать). Расчет дисконта может существенно уменьшить сумму выдаваемого займа. При определении размера кредита банк также анализирует платежеспособность заемщика. Значительная часть семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не имеет высоких доходов и, соответственно, не может рассчитывать на большую сумму по кредиту. Ситуацию может улучшить только привлечение поручителей, так как в этом случае будут учитываться доходы не только заемщика, но и его поручителей.

Популярность поручительства объясняется еще и тем, что такие кредиты относятся к пятой группе риска, а значит, кредитные учреждения должны создавать у себя резервы (отвлекать из оборота средства) на сумму, равную размеру предоставленного кредита.

Международная практика развития кредитования жилья

В западных странах, а также в России и Украине поручительство не является основным видом обеспечения жилищного кредита. Основными параметрами, от которых зависят возможность получения, размер и стоимость кредита, являются залог недвижимого имущества (ипотека), кредитная история потенциального заемщика и страхование.

Ипотека — наиболее распространенный вид обеспечения кредитов на жилье. У банков не возникает трудностей с переходом прав собственности на недвижимость в случае неплатежеспособности кредитополучателя. В результате залог жилья является надежной гарантией возврата кредита. Проблема выселения решается путем предоставления неплательщикам подменного жилья.

Для снижения рисков держателей таких облигаций в международной практике выработано несколько систем обеспечения. В первом случае сторонние страховые компании страхуют выплаты по таким облигациям с учетом процентных начислений. Во втором случае оформляется гарантированный кредит, и тогда финансовая компания или банк сами гарантируют держателю ипотечных ценных бумаг выплату основной суммы долга и проценты по нему в случае банкротства заемщика. Банк, выпуская ипотечные облигации, привлекает дополнительные долгосрочные активы, обеспеченные ипотечным кредитом. Покупатель ипотечных облигаций, с одной стороны, получает доход, а с другой — несет в определенной степени риск дефолта кредитополучателей.

Вторым способом обеспечения кредитов на жилье является наличие информационных баз (кредитных бюро), функционирующих не один год и имеющих полноценную базу данных по каждому физическому лицу, которое когда-либо брало кредит. Обеспечением здесь является не залог имущества или обязательство поручителей, а кредитная история потенциального заемщика и его родственников. В Республике Беларусь для накопления информации о заемщиках было создано бюро кредитных историй, однако оно функционирует недавно и еще не располагает достаточной информационной базой.

В качестве еще одного обеспечения кредитов во многих странах используется страхование. В России банки обязуют кредитополучателей страховать недвижимость от повреждений и уничтожения. Некоторые банки также требуют застраховать жизнь и здоровье заемщиков. Страхование заложенного имущества и здоровья кредитополучателей несомненно снижает риск невозврата кредита. Однако такое обеспечение может рассматриваться лишь в качестве дополнения к ипотеке и поручительству.

В ряде стран помимо обычного банковского кредитования строительства жилья используются иные способы привлечения ресурсов населением на строительство. Одной из возможностей улучшения жилищных условий малоимущих граждан является строительство арендных домов. В Казахстане, России, европейских странах физические лица, которые не могут оформить кредит на жилье из-за своей низкой платежеспособности, получают квартиры в аренду с правом последующего выкупа. Жильцы таких домов помимо коммунальных платежей дополнительно выплачивают арендную плату, которая идет в счет погашения стоимости квартиры. После выплаты через арендные платежи всей стоимости жилья оно переходит в собственность арендаторов. Использование аренды с выкупом не только позволяет получить доступ к строительству населению с низкими доходами, но и существенно снижает риски банков. В данном случае жилье не находится в собственности граждан, а только принадлежит им на правах аренды.

В качестве еще одного способа привлечения ресурсов для строительства или приобретения жилья можно выделить создание специальных фондов с целевой направленностью. В данном случае интересен опыт Украины, где был создан Фонд финансирования строительства жилья (ФФС). Данная структура построена на принципах функционирования паевого инвестиционного фонда. Это означает, что средства фонда находятся в управлении финансового учреждения, имущество управителя отделено от имущества ФФС. Управитель использует средства фонда только на конкретные цели.

Отличием ФФС от других паевых фондов является то, что его участник получает право не на денежный пай, а на определенное количество квадратных метров конкретной квартиры. Привлекательностью такого фонда является то, что использование средств жестко контролируется управителем и государством. Банк-управитель тщательно проверяет документы и возможности застройщика. Это страхует участников фонда от риска утраты средств и риска несоответствия характеристик объекта тем параметрам, которым должен отвечать объект инвестирования. Кроме того, ведется учет прав требований участников ФФС на измеримые единицы соответствующего объекта инвестирования. Такая система защищает права участников фонда на конкретный инвестиционный объект и исключает приобретение лицами прав на одну и ту же квартиру. Если у физических лиц не хватает средств для участия в ФФС, то банк-управитель может предоставить необходимую сумму, то есть выдать кредит потенциальным участникам фонда.

Еще один элемент модели жилищного кредитования — ссудо-сберегательные организации. К ним обращаются граждане, которые не могут взять ипотечный кредит на стандартных условиях. В России такие организации стали появляться еще в 2000 г. В настоящий момент можно выделить несколько их разновидностей: жилищные накопительные кооперативы, потребительские кооперативы граждан, жилищно-строительные кооперативы.

Ссудо-сберегательные организации привлекательны для населения по нескольким причинам.

Во-первых, не нужно подтверждать личную платежеспособность и кредитоспособность. Для вступления в кооператив необходим первоначальный взнос и регулярные взносы для пополнения кассы и получения права на покупку недвижимости (обычно необходимо накопить 30—50% стоимости жилья).

Во-вторых, пайщик получает денежные средства по более низкому проценту, чем при получении ипотечного кредита в банке.

В то же время такой вид финансирования не всем подойдет, так как существует очередность в получении займов, кроме того, предложение недвижимости ограничено вторичным рынком и предложением компаний, работающих со ссудо-сберегательными ассоциациями.

Читайте также:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *