Недвижимость в юридическом смысле: объекты недвижимости, экономическая значимость, экономическая категория

В качестве одного из основных объектов инвестиционной деятельности, особенно со стороны иностранных инвесторов, в нынешнем году определена так называемая коммерческая недвижимость. В частности, общий объем иностранных инвестиций, которые Правительство Республики Беларусь планирует привлечь в этом году в объекты коммерческой недвижимости (офисные и торговые центры), составляет около 150 млн. долл. США. В целом только с участием иностранных инвесторов и привлечением иностранных кредитных линий предусматривается финансирование 25 проектов в этом сегменте национальной экономики.

В то же время строительство жилья в нашей стране давно считается «точкой роста», призванной обеспечить высокие темпы ВВП и стать предпосылкой эффективного развития смежных отраслей за счет стимулирования спроса на их продукцию и создания новых рабочих мест. Обеспечение объективности и результативности в толковании и решении важных экономических проблем, к которым, безусловно, относятся жилищная проблема и проблема инвестиций и воспроизводства капитала, предполагает решение проблем терминологического порядка. Иными словами, «если дефиниции экономиста точны и последовательны, его аргументация неотразима».

Ситуация с использованием понятийно-категориального аппарата в учебной и научной экономической литературе (как отечественной, так и российской), посвященной проблемам состояния и развития рынка недвижимости, в том числе жилой недвижимости, может быть отнесена к научной проблемной ситуации ввиду отсутствия единой, последовательной, внутренне непротиворечивой системы соответствующих понятий и их определений. Теоретическое осмысление и прикладное исследование функционирования рынка недвижимости и государственного воздействия на него осуществляется в условиях логического противоречия абстрактных экономических и, что объясняется особенностями объекта исследования, правовых научных категорий как таковых и как средств решения конкретной экономической проблемы.

Представители экономической науки оперируют понятиями «недвижимость», «недвижимая собственность», «недвижимое имущество», а при характеристике так называемого рынка жилья данный перечень дополняется таким понятийным рядом, как «жилая недвижимость», «жилье». При этом недвижимость, например, рассматривается как объект воздействия и как объект экономических отношений, а жилье — одновременно и как товар, и как услуга.

Однако даже при самом поверхностном рассмотрении подобных утверждений очевидным является тот факт, что объектом воздействия в экономическом и правовом смысле слова надо считать не недвижимость как физический объект, а экономические отношения, складывающиеся по поводу данного материального блага, которое в свою очередь является имуществом, а не «услугой».

В то же время неоспоримым является разнообразие функций недвижимого имущества в его различных вариантах в экономической и социальной деятельности общества, которое в свою очередь предопределяет разнообразный характер связи между рынком недвижимости и рыночной экономикой в целом и сложную внутреннюю структуру самого рынка недвижимости.

Таким образом, устранение несоответствий на уровне определения самого понятия является важным не только с позиций академического интереса, но и с практической точки зрения, в связи с чем важнейшей задачей является уяснение сущности недвижимости с позиций конкретной отраслевой науки.

Как известно, под сущностью в философии понимается то, что составляет суть явления, процесса, вещи, совокупность наиболее важных, постоянных, глубинных связей, отношений и внутренних закономерностей, присущих данным объектам и детерминирующих их главные свойства и тенденции развития. Применительно к недвижимости ее сущность образует такая характеристика, которая раскрывает природу и значение недвижимости в экономической системе, а поскольку посредством экономического значения недвижимости выражается целесообразность организационно-экономического регулирования рынка недвижимости в Республике Беларусь, то узнать сущность недвижимости — значит определить те или иные объекты экономических отношений как объекты жилой недвижимости и обеспечить их соответствующими свойствами и, в свою очередь, не требовать соответствующих характеристик от объектов собственности, имеющих абсолютно иное экономическое значение и характеристики.

При решении поставленной выше задачи, на наш взгляд, необходимо учитывать следующее. В непосредственной практической деятельности субъекты экономических отношений руководствуются не только экономическими моделями и теориями, но и нормами права ввиду регламентации последними конкретного экономического отношения. В этой связи сущностная характеристика недвижимости как экономической категории во многом опирается на правовые предписания, определяющие оборот недвижимого имущества.

С другой стороны, экономические знания, лишенные правовой формы, опоры на действующие правовые нормы, регулирующие экономические отношения, малоэффективны.

Кроме того, анализ общих закономерностей формирования содержания и объема понятия «недвижимость», которые в свою очередь прослеживаются в ходе анализа соответствующих норм права, позволяет с позиций принципа историзма объективно установить тот момент, с которого начинается действительная история исследуемого объекта, и рассмотреть его с учетом не только всесторонних связей в конкретной обстановке, но и процесса становления и развития.

В основе разделения вещей на движимые и недвижимые лежат глубокие исторические и экономические причины. Такое разделение на уровне норм права получило свое закрепление не в период римского права, а в средние века. Выделение недвижимого имущества, в том числе в России, из общей массы материальных объектов возникло из необходимости определения правового режима земельных участков и строений и имело значение для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования.

Последнее утверждение подтверждается положениями указа «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г., принятого при Петре Й. При этом в законодательстве дореволюционной России указывались следующие формальные признаки недвижимого имущества: неподвижность, незаменимость, индивидуальная определенность.

После установления в годы советской власти монополии государственной собственности на землю и изъятия земли из частного оборота дифференциация имущества на движимое и недвижимое оказалась ненужной. В примечании к ст. 21 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. было указано, что с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упраздняется. Земля, объявленная объектом исключительно государственной собственности, формально не могла быть предметом каких-либо сделок. Переход прав на здания и строения государственной регистрации не подлежал. Однако такое положение вещей существовало недолго.

Реальные экономические отношения потребовали обратного введения отдельных элементов государственной регистрации — в 1935 г. Совнарком СССР утвердил «Государственный акт на бессрочное (вечное) пользование землей», который выдавался сельскохозяйственным предприятиям. В последующие годы были приняты и другие нормативные акты, закреплявшие правила передачи гражданам и организациям различных прав в отношении земельных участков.

В Гражданском кодексе БССР от 11 июня 1964 г. понятие «недвижимость» также отсутствовало, а применительно к строениям был сформирован особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости. В частности, в кодекс были включены нормы, которые устанавливали право собственнос-ти граждан на отдельные виды имущества и уровне определения самого понятия является важным не только с позиций академического интереса, но и с практической точки зрения, в связи с чем важнейшей задачей является уяснение сущности недвижимости с позиций конкретной отраслевой науки.

В результате рассмотрения историко-правового аспекта формирования категории «недвижимость», анализа самых распространенных подходов к определению недвижимости в современной белорусской и российской экономической литературе соответствующих норм национального права можно сделать следующие выводы.

Недвижимость — относительно новая экономико-правовая категория реформируемой национальной экономики. Экономика и право советского периода не нуждались в ней в силу многочисленных ограничений товарного оборота и исключительной собственности государства на природные объекты. Произошедшие в Республике Беларусь кардинальные изменения в экономике создали условия для развития рыночных отношений по поводу недвижимости и принятия соответствующих правовых норм.

Поскольку отношения, складывающиеся по поводу недвижимости, носят конкретно-исторический характер, сущностная характеристика недвижимости как экономической категории во многом опирается на правовые предписания, определяющие оборот недвижимого имущества, иными словами, экономические и правовые аспекты недвижимости тесно переплетены. В настоящее время законодатель относит те или иные объекты к недвижимости по различным основаниям. В целом такие объекты можно объединить в две группы: недвижимость в силу естественных причин и недвижимость в юридическом смысле.

Придание недвижимости правового смысла преследовало цель создания обеспеченных на уровне законодательства возможностей использования частными лицами земель и другого недвижимого имущества. С позиций права деление вещей на движимые и недвижимые объясняется не столько их физическими свойствами, сколько необходимостью закрепления различий в их правовом режиме.

Формальными признаками (с учетом положений современного законодательства) выступают 1) естественная неподвижность; 2) прочная связь с землей либо с иной природной средой (водным, воздушным и космическим пространством); 3) необходимость государственной регистрации в целях легитимации прав на объекты недвижимости.

Сущность недвижимости как экономической категории состоит в том, что она представляет собой многофункциональное экономическое благо, являющееся, как правило, основой всех остальных благ. В рамках любой экономической системы недвижимость, особенно такие ее объекты, как недвижимость по природе, выполняют роль пространственной материальной основы экономической деятельности и иных видов человеческой активности. Именно это утверждение должно быть точкой отсчета при анализе экономической стороны данной категории.

Учитывая экономико-юридические аспекты рынка недвижимости, представляется целесообразным унифицировать применяемые экономические и юридические базовые понятия в анализируемой сфере, что будет использование, сохранение вещественной формы, перенос стоимости в производственном процессе».

Как видим, в данном случае определение недвижимости, с одной стороны, полностью опирается на ст. 130 ГК, с другой стороны, не учитывает объекты, перечисленные в указанной статье и относящиеся к так называемой «движимой недвижимости». В то же время именно в силу важного значения не только для собственника, но и для макроэкономики в целом объектов, которые неразрывно связаны не с землей, а с другой природной средой (водным, воздушным и космическим пространством), последние отнесены законодателем к категории недвижимости.

«В общем случае» В.А. Горемыкин определяет недвижимость следующим образом: «это земельные участки и всё то, что с ними прочно связано, перемещение которых (выделено авт.) без несоразмерного ущерба их назначению невозможно». Вытекающее из данного определения утверждение о невозможности перемещения без несоразмерного ущерба земельных участков является таковым априори. Цитируемый автор определяет недвижимость на юридическом уровне как «совокупность публичных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм».

Однако в соответствии с прямым указанием ст. 128 и ст. 130 Гражданского кодекса Республики Беларусь, а также ГК Российской Федерации недвижимость — это объект гражданских прав, а не сами эти права (соответствующий подраздел 3 раздела 1 Гражданского кодекса так и называется «Объекты гражданских прав»). Что же касается, например, частных прав на недвижимость и, в частности, вещных, то таковые представляют собой юридическую форму фактического отношения человека к вещи.

В результате рассмотрения историко-правового аспекта формирования категории «недвижимость», анализа самых распространенных подходов к определению недвижимости в современной белорусской и российской экономической литературе соответствующих норм национального права можно сделать следующие выводы.

Недвижимость — относительно новая экономико-правовая категория реформируемой национальной экономики. Экономика и право советского периода не нуждались в ней в силу многочисленных ограничений товарного оборота и исключительной собственности государства на природные объекты. Произошедшие в Республике Беларусь кардинальные изменения в экономике создали условия для развития рыночных отношений по поводу недвижимости и принятия соответствующих правовых норм.

Поскольку отношения, складывающиеся по поводу недвижимости, носят конкретно-исторический характер, сущностная характеристика недвижимости как экономической категории во многом опирается на правовые предписания, определяющие оборот недвижимого имущества, иными словами, экономические и правовые аспекты недвижимости тесно переплетены. В настоящее время законодатель относит те или иные объекты к недвижимости по различным основаниям. В целом такие объекты можно объединить в две группы: недвижимость в силу естественных причин и недвижимость в юридическом смысле.

Придание недвижимости правового смысла преследовало цель создания обеспеченных на уровне законодательства возможностей использования частными лицами земель и другого недвижимого имущества. С позиций права деление вещей на движимые и недвижимые объясняется не столько их физическими свойствами, сколько необходимостью закрепления различий в их правовом режиме.

Формальными признаками (с учетом положений современного законодательства) выступают 1) естественная неподвижность; 2) прочная связь с землей либо с иной природной средой (водным, воздушным и космическим пространством); 3) необходимость государственной регистрации в целях легитимации прав на объекты недвижимости.

Сущность недвижимости как экономической категории состоит в том, что она представляет собой многофункциональное экономическое благо, являющееся, как правило, основой всех остальных благ. В рамках любой экономической системы недвижимость, особенно такие ее объекты, как недвижимость по природе, выполняют роль пространственной материальной основы экономической деятельности и иных видов человеческой активности. Именно это утверждение должно быть точкой отсчета при анализе экономической стороны данной категории.

Учитывая экономико-юридические аспекты рынка недвижимости, представляется целесообразным унифицировать применяемые экономические и юридические базовые понятия в анализируемой сфере, что будет учетной документации, а также внесены предложения по совершенствованию имеющихся типовых фом.

Разработка предложенных форм первичных документов была произведена на основе норм Гражданского кодекса Республики Беларусь и Положения по бухгалтерскому учету нематериальных активов, Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов.

По нашему мнению, имеющийся типовой акт о приеме нематериальных активов (форма №НА1) необходимо разделить на два документа в зависимости от того, осуществляется ли передача исключительного права на нематериальный актив или права на его использование.

Данное разделение необходимо для верного последующего отражения на счетах бухгалтерского учета операций по движению нематериальных активов и определения объема прав на имеющиеся у организации нематериальные активы.

В случае передачи исключительного права на нематериальный актив по договору уступки права организация-получатель отражает полученный актив в составе нематериальных активов на счете 04 «Нематериальные активы»; при получении нематериального актива на основе лицензионного договора организация имеет право на использование полученного актива и, соответственно, отражает за балансом на счете 012 «Нематериальные активы, полученные в пользование».

По мнению Т.Л. Кравченко, А.Л. Бавдей и О.А. Кравченко, отсутствие у нематериальных активов материально-вещественной формы на практике приводит к возникновению вопроса о контроле за фактическим поступлением в организацию и использованием нематериальных активов.

Для решения указанного вопроса и подтверждения фактического использования нематериального актива организацией предлагается использовать Акт о фактическом использовании нематериального актива. В акте отражаются сведения, необходимые для заполнения в дальнейшем инвентарной карточки учета нематериальных активов (форма №НА2): наименование нематериального актива, первоначальная стоимость, срок полезного использования, выбранный способ начисления амортизации, перечень документов подтверждающих имущественное право на нематериальный актив. Данный акт подписывается председателем и членами комиссии, утверждается руководителем и передается в бухгалтерию.

Для документального отражения операций, связанных со списанием нематериальных активов с баланса организации в случае дальнейшего нецелесообразного использования, морального устаревания, необходимо оформлять приказ руководителя организации, в котором обосновываются причина списания нематериального актива, сведения о нематериальном активе в объеме, необходимом для дальнейшего заполнения Акта о списании нематериальных активов, и приводится перечень документов, подтверждающих имеющееся у организации исключительное право на нематериальный актив.

На основании приказа заполнятся Акт о списании нематериальных активов, в котором отражаются наименование нематериального актива, сведения о состоянии актива на дату списания (фактический срок эксплуатации, срок полезного использования, сумма начисленной амортизации, остаточная стоимость), а также документы, подтверждающие наличие прав на нематериальный актив; указывается причина, по которой было произведено списание. Далее Акт подписывается членами комиссии, утверждается руководителем и передается в бухгалтерию организации для отражения факта списания нематериального актива в инвентарной карточке учета нематериальных активов.

Данные документы необходимы для надлежащего отражения операций по передаче нематериальных активов, вводу в эксплуатацию, начислению амортизации, отражению случаев изменения первоначальной стоимости и списанию. Использование предложенных форм документов будет способствовать полному и надлежащему отражению операций с нематериальными активами в организации, повысит контроль их движения.

Инструментом прогнозирования, учитывающим требования системного подхода к объекту и его количественным характеристикам, являются эконометрические модели. Систематическому изложению методов теоретической эконометрики посвящены учебники и учебные пособия, разработанные С.А. Айвазяном, В.С. Мхитаряном, И.И. Елисеевой.

В свете вышесказанного управление процессом прогнозирования является для современных предприятий актуальной и значимой задачей, требующей пристального внимания и решения.

Нами были поставлены следующие задачи:

  • изучить и обобщить теоретико-методическую основу организации процесса прогнозирования в рыночных условиях;
  • исследовать специфику и особенности процесса прогнозирования социально-экономических процессов;
  • выявить основные проблемы, возникающие при прогнозирования социально-экономических процессов;
  • разработать платформу для создания информационно-аналитических систем и систем поддержки принятия решений;
  • разработать архитектуру и схему системы;
  • разработать и реализовать функционал системы.

Руководитель выбирает тип прогнозирования, указывает внешнюю среду, правила интерпретации данных, способ вывода результатов, контролирует процесс прогнозирования.

Внешняя среда выступает как источник внешних данных. Она может обладать как набором полностью сформированных данных, так и создавать новые. Для правильной обработки второй ситуации руководитель включает соответствующую опцию.

Математический модуль занимается всеми вычислениями в системе.

Программные средства, расширяющие возможности системы, — набор небольших модулей, используемых в ходе работы модуля моделирования. Эти модули в своем большинстве поддаются модификации экспертом, так как оформлены в виде файлов в формате MathML.

Система работает в двух режимах: приобретения знаний (режим консультации) ирешения задачи (называемом также режимом прогнозирования или режимом использования системы).

Читайте также:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *