Жилищная сфера: обзор рынка жилой недвижимости

Объективность оценки состояния рынка недвижимости жилищной сферы (РНЖС), требуемая для обоснования управленческих решений, во многом зависит от применяемых показателей и инструментария оценки. При изменении социально-экономических отношений в трансформационной экономике данная задача усложняется, поскольку отсутствует практика разработки таких показателей. Встает вопрос об адекватности применения отслеживаемых ранее показателей жилищной сферы для исследования в изменяющихся условиях, поскольку они ориентированы на оценку преимущественно нерыночных жилищных отношений. Опыт стран с рыночной экономикой в этой области имеет ограниченное применение, поскольку основывается на рыночных отношениях. В связи с этим возникает необходимость не только в исследовании иностранного опыта, но и в поиске новых подходов к формированию системы показателей рынка, определению ограничений при использовании существующего инструментария оценки.

Основными направлениями применения показателей жилищной сферы, на которые указывает большинство исследователей (В.В. Бу-зырев, В.С. Чекалин, С.В. Вобленко, А.Д. Сидоренко, С.Р. Хачатрян и др.), выступают следующие: использование показателей как целевых в программах реформирования жилищной сферы; при отслеживании социально-экономического состояния региона и страны; при принятии управленческих решений в жилищной сфере; для целей обоснования научных гипотез в жилищной сфере.

Анализ данных показателей позволил выявить ряд недостатков: большинство показателей при их объяснении нуждаются в соотнесении с другими (например, с жилищная сфера, жилищная реформа, оценка величиной валового национального продукта, среднемесячной заработной платой); мало внимания уделено качественным показателям, а субъективный характер расчёта имеющихся приводит к расплывчатости оценки состояния жилищной сферы с их помощью; при расчёте ряда показателей возникает необходимость в учёте социальной информации прогнозного характера (потребность в жилье, демографические ожидания и др.).

В трансформационной экономике появляется необходимость в дополнительном отслеживании показателей, отражающих становление рыночных отношений в жилищной сфере, к которым относятся показатели, связанные с оценкой жилищной приватизации, доли бюджетных расходов на воспроизводство жилья и содержание жилищно-коммунального хозяйства. В силу неразвитости рыночных отношений в жилищной сфере эти показатели объясняются снижением государственной поддержки и ослаблением государственного регулирования жилищной сферы (А.Д. Сидоренко, Л.Н. Чернышов), что противоречит практике стран с развитой рыночной экономикой (США, Франция, Германия).

Показатели РНЖС акцентируют внимание на доминировании коммерческой мотивации. При принятии управленческих решений в основу ложится их экономическая целесообразность. Такая постановка вопроса ставит определённые требования к расчёту и интерпретации показателей рынка. К примеру, отказ от социальной ориентации как превалирующей и учёт жилищной политики как ограничивающего фактора.

Число показателей, разрабатываемых для целей исследования РНЖС (см. работы Г.М. Стерника, А.Ф. Гусева, О. Репченко, К. Густафссон, С. Лундстрема, К. Мартиссона, Р. Лэнда, Г. Мюллера) значительно. При их анализе можно прийти к выводу, что природа показателей имеет ряд общих черт. Основой служат ценовые характеристики рынка. Динамика рыночной структуры оценивается с целью поиска «ценовых ниш». Факторы, связанные с расслоением доходов населения, демографией, урбанизацией, рассматриваются как ограничивающие. Различия имеют место в форме представления показателя и скорости его реагирования на изменение состояния рынка.

В статье предлагается данные показатели разбить на две группы. В первую входят те, которые отражают отдачу на вложенный в жильё капитал. Они служат для определения инвестиционной привлекательности жилья. Примерами служат показатели, разработанные Investment Property Databank (IPD), шведский индекс недвижимости, KTI индекс (индекс Финского института недвижимости), Индекс доходности жилья проекта «Индексы рынка недвижимости (ИРН)». Данные показатели дают возможность сравнивать альтернативные варианты вложения средств на страно-вом и межстрановом уровнях, используются при разработке инвестиционных проектов, в бизнес-планировании и девелопменте. Однако они не позволяют перейти к ёмкости рынка, носят статистический характер, во многом зависящий от специфики позиционирования жилья на рынке, не отвечают на вопрос о возможной реакции на перепроизводство определённого типа жилья.

Во вторую группу включены показатели, фиксирующие динамику рыночной конъюнктуры. Представителями данной группы выступают показатели, разработанные в рамках проекта «Система индексов IREM-RGR» (Indexes of Real Estate Market of Russian Guild of Realtors — Индексы рынка недвижимости Российской гильдии риэлторов), индекс стоимости жилья и индекс ценового ожидания проекта «ИРН», показатели консалтинговой компании FPD Savills для целей анализа рынка недвижимости (жилая недвижимость). Данные показатели позволяют определить не только текущее состояние РНЖС, но и возможное его развитие. Прогнозы строятся, основываясь на потребительских ожиданиях о будущих доходах и перспективной потребности в жилье. При этом данные показатели в части прогнозов зависят от объёма и специфики выборки респондентов.

Большинство ученых, исследовательских и консалтинговых компаний в качестве основного показателя РНЖС выделяют показатель типа IPD, который для применения в трансформационной экономике нуждается в доработке. Необходим учёт объёма и структуры сделок, специфики становления рыночных отношений в свете изменения удовлетворения потребности в жилье, что позволит сделать его сопоставимым по годам, отразить процесс становления рыночных отношений в жилищной сфере.

Адаптация используемых в зарубежной практике методик оценки состояния РНЖС к трансформационной экономике затруднена в связи с разницей в сущностных подходах. Под оценкой понимается определение количественных и качественных параметров экономического явления (состояния, перспектив развития, рисков, эффективности, стоимости, доступности, ликвидности и др.). На рынке недвижимости на первый план выходит стоимостный характер оценки.

При этом стоимостная оценка не ограничивается областью определения стоимости недвижимости. Она используется рядом исследователей для массовой оценки (Дж. Эккерт), оценки состояния жилищной сферы (В. Аримах, С.В. Вобленко, П.Г. Грабовый, С.Н. Попельнюхов) и РНЖС (Л.Н. Чернышов, П. Тальтавулль, И. Фернандес), оценки ликвидности и доступности жилья (С.Р. Хачатрян), оценки эффективности жилищной сферы (С.В. Вобленко, В. Аримах) и бизнеса на РНЖС (С.Н. Максимов, Г. Мин, К. Гибб, Д. Маккэй).

На основании исследования данных методик можно сделать вывод о том, что они состоят из двух этапов. Первый из них включает отслеживание показателей, предварительно тщательно отобранных и сгруппированных, и формирование гипотезы об их статистической природе. Второй этап, который может быть заменён аналитическим отчётом, предполагает построение модели для выявления закономерностей поведения рынка (тенденции развития, цикличность, эластичность и др.). В результате оценка позволяет определить ретроспективное, текущее и прогнозное состояние рынка, предоставляет информацию для принятия управленческих решений, позволяет скорректировать инструментарий госрегулирования.

В подходах к оценке состояния жилищной сферы бывшего СССР и социальной подсистемы РНЖС стран с рыночной экономикой есть много общего. В них отслеживаются объём и структура жилищного фонда, строительства, уровень обеспеченности жильём, очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий. При этом в методиках в силу специфики плановорегулируемой жилищной сферы подходы к ценообразованию на жильё и жилищные услуги были нерыночными. Эволюцию оценки состояния жилищной сферы бывшего СССР можно проследить по анализу её сущности, проведенному О.Э. Бессоновой.

На начальном этапе отслеживалось распределение жилищного фонда по секторам (государственный, кооперативный, частный) в разрезе жилых строений, жилой площади, стоимости жилья, числа проживающих и их социально-правового статуса (рабочие, служащие, прочие).

На более поздних этапах О.Э. Бессонова воспользовалась показателями распределения жилья по количеству комнат, числу проживающих. Уже в начале 90-х годов она разрабатывает методику оценки функционирования жилищной системы, которая включает методику измерения общего качества городских квартир, состоящую из анализа влияния факторов местоположения и качественных характеристик квартиры на её общее качество; квартир с равными функциями измерения их общего качества и методику построения жилищных статусов.

Наибольшего изменения методики оценки состояния жилищной сферы претерпели в процессе её реформирования. Варианты методик оценки хода реализации реформ российской и отечественной жилищных сфер, включают ряд блоков, направленных на определение уровня жилищной обеспеченности населения, качества жилья, снижения расходов бюджета на содержание жилищно-коммунального хозяйства, уровень расходов граждан на оплату его услуг.

В Беларуси оценка жилищной сферы в условиях становления рыночных отношений должна способствовать удовлетворению потребности населения в жилье посредством планирования субсидирования социальных программ в жилищной сфере, моделирования процессов расширения социальной доступности и улучшения жилищных условий населения, отслеживания динамики проводимых реформ.

Используя похожий математический аппарат, оценка механизма функционирования РНЖС в отечественной и зарубежной практике имеет ряд отличий, обусловленных различными подходами к решению жилищной проблемы. Западный подход основан на чётком разграничении функций государства по регулированию жилищной сферы. Государство принимает непосредственное участие в социальной подсистеме рынка. В отношении частного жилищного фонда оно выступает регламентирующим органом, контролируя правовую чистоту сделок с жильём, или коммерческим застройщиком наравне с частными фирмами.

Такое построение жилищной сферы, свойственное американской, британской, немецкой, шведской жилищным системам, приводит к тому, что методики оценки жилищной сферы опираются в основном на анализ её социальной подсистемы. Так А. ОСалливан в при рассмотрении американской жилищной проблемы акцентирует внимание на вопросах сегрегации жилья, жилищной фильтрационной модели, эластичности жилья по доходу, а также вариантах жилищной политики, направленных на устранение диспропорции в распределении жилья без нарушения рыночного механизма его оборота.

Источником сравнения являются социальные стандарты жилья. О.Э. Бессонова для оценки состояния британской жилищной сферы использует показатели, отражающие долю валового национального продукта, направляемую на строительство и оборот жилья, объём жилищного строительства, структуру жилья в разрезе форм собственности, долю семей, проживающих в арендуемом государственном жилищном фонде, число лиц, находящихся в очереди на получение муниципального жилья. Этот подход сохранён и С. Бауэрнфейнд в методике оценки жилищного субсидирования, включающей оценку состояния жилищной сферы, оценку жилищного строительства и эффективности жилищного субсидирования, а также В. Аримахом в методике оценки эффективности функционирования жилищной сферы.

Большинство западных методик оценки состояния РНЖС исходит из специфических задач инвестирования средств в жильё, в рамках которых решаются задачи определения потенциального спроса и эластичности предложения, доходности и рисков, цикличности. Российские и отечественные методики оценки РНЖС, появившиеся в последнее десятилетие, сохраняют данную направленность, что можно наблюдать, например, в методике проведения мониторинга РНЖС Г.М. Стерника и Н.Н. Ноздриной в, принципах проведения мониторинга Е.И. Тарасевича, методике оценки проекта «девелопмен-та» жилой недвижимости С.Н. Максимова.

Следует отметить, что в методику оценки состояния жилищной сферы зарубежные авторы включают элементы оценки механизма функционирования РНЖС. Так, В. Аримах в отдельную группу выделяет рыночные факторы. Есть рыночные показатели и в методиках С. Бауэрнфейнд и А. ОСалливана. П. Талтавулль при моделировании рынка на основании показателей спроса проводит оценку демографической ситуации и доступности жилья.

Оценка доступности в свою очередь основывается на показателях кредитоспособности, платёжеспособности, отношения кредита к рыночной цене, срока ипотечного кредитования, доли собственных средств при покупке жилья, процентов по жилищной ипотеке, уровня доходов населения. Эти методики позволяют получить хорошие результаты в рыночной экономике, однако в силу того, что формирование белорусского рынка не завершено, они не полностью функциональны.

Попытки адаптации зарубежного опыта оценки состояния жилищной сферы к условиям трансформационной экономики носят бессистемный характер. Наблюдается прямой перенос наиболее удачных схем и подходов безотносительно социально-экономических

условий формирования рыночных отношений в жилищной сфере. Основные проблемы оценки, которые и послужили причиной низкой функциональности разработанных на постсоветском пространстве методик оценки жилищной сферы, исходят из двух оснований: (1) ограничений экономико-математи-ческого аппарата при анализе несистемных изменений, свойственных трансформационной экономике; (2) различий в экономико-социальных и правовых условиях функционирования жилищной сферы в рыночной и трансформационной экономиках.

Для исследования возможности адаптации западных методик оценки важнее понимание второго блока проблем. Исследование различий жилищных сфер в трансформационной и рыночной экономиках, влияющих на качество методик оценки показало, что использование в методике оценки жилищной сферы в условиях формирования рыночных отношений подходов, основанных на заимствовании средств, определении уровня доходности инвестиции в недвижимость, рыночном обороте жилья и жилищных услуг, на современном этапе развития рынка недвижимости не даст должного результата. Возникает необходимость в поиске альтернативных подходов, отвечающих условиям становления рыночных отношений в жилищной сфере.

На основании проведенного исследования в работе предлагается использовать подход, позволяющий оценивать состояние механизма функционирования РНЖС в условиях перехода к рынку с помощью показателей, характеризующих как рыночные, так и нерыночные жилищные отношения. При интерпретации полученных результатов оценки состояния механизма функционирования РНЖС следует в первую очередь ориентироваться на уровень социально-экономического развития региона и страны в целом, а также на уровень коммерческой и социальной доступности жилья.

Однако, согласно этому подходу, диверсификацию деятельности предприятия можно рассматривать как инструмент стратегического управления развитием предприятия. В таком контексте обоснованное применение методов диверсификации (с соответствующими глубиной, направлением и временем начала диверсификации) позволяет, как продлить стадии жизненного цикла предприятия, так и вернуться к предыдущим его этапам. Кроме того, с помощью диверсификации можно выделить новые наиболее эффективные направления основной деятельности предприятия.

С нашей точки зрения, наиболее перспективный подход предложили С. Ильяшенко, Ж. Поплавская, Т. Доненко и др. Эти авторы связывают проведение диверсификации деятельности предприятия со стадиями жизненного цикла товара (продукции). Действительно, если увязать необходимость проведения диверсификации со стадиями жизненного цикла продукции (например, стадиями роста и зрелости), то можно получить достаточно простой механизм определения времени начала, направления и вида диверсификации деятельности предприятия. Также от прохождения продукцией конкретной стадии жизненного цикла (начало, середина или конец стадии) зависит выбор стратегии и метода диверсификации. Однако здесь возникают проблемные вопросы относительно определения стадии жизненного цикла продукции и прогнозирования ее продолжительности во времени. Эти вопросы требуют отдельного рассмотрения, но следует заметить, что, с нашей точки зрения, при определении стадии жизненного цикла продукции вместе с методами маркетингового анализа необходимо применять методы экономико-математического моделирования.

Рассматривая вопросы практической реализации стратегий диверсификации, предлагаем использовать следующие методы диверсификации:

  • — расширение номенклатуры и ассортимента продукции;
  • — обновление (усовершенствование) продукции;
  • — охват новых сегментов рынка;
  • — территориальное расширение рынков;
  • — создание собственной сырьевой или сбытовой базы (с возможностью оказания услуг другим предприятиям);
  • — организация нового производства на имеющемся предприятии;
  • — создание новых предприятий (в том числе филиалов и дочерних предприятий);
  • — покупка действующих предприятий (конкурентов или не связанных с деятельностью собственного предприятия);
  • — объединение с другими предприятиями, слияние и поглошение;
  • — создание альянсов между предприятиями без перехода права собственности;
  • — приобретение долговых обязательств или производственных мощностей обанкротившихся предприятий.

На практике для диверсификации деятельности часто используется механизм недружественных поглощений, однако это в большей мере связано с началом формирования правовой и институциональной культуры предпринимательской деятельности.

Наиболее перспективным методом, с нашей точки зрения, является диверсификация на основе аутсорсинга. Этот метод позволяет сэкономить ресурсы предприятия, уменьшить риски производственной деятельности, повысить гибкость управления диверсификацией.

Таким образом, диверсификацию деятельности предприятия целесообразно рассматривать как инструмент управления его развитием, причем виды диверсификации зависят от сферы деятельности, размеров, ресурсов и стратегических целей предприятия. Выбор направления и глубины (или степени) диверсификации, а также момента начала реализации избранной стратегии диверсификации зависит от стадии жизненного цикла продукции (согласно номенклатуре и ассортименту). Из комплекса методов диверсификации наиболее перспективным методом можно считать диверсификацию на основе аутсорсинга.

Читайте также:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *